Všetko o hypotékach
Americká Hypotéka
Bezúčelový úver, pri ktorom klient nepreukazuje účel použitia poskytnutých finančných prostriedkov. S klasickou hypotékou má spoločné to, že je tiež zabezpečená nehnuteľnosťou. Americká hypotéka sa najčastejšie využíva na rekonštrukcie, nákup zariadenia, automobilu, ale aj kúpu nehnuteľnosti, na ktorú nemožno využiť klasický hypotekárny úver.
Anuitná splátka
Splátka, ktorá má za predpokladu nemennej úrokovej sadzby rovnakú výšku počas celej doby splatnosti úveru a je splácaná v pravidelných intervaloch - väčšinou mesačných. S postupom splácania anuitnými splátkami klesá v splátke podiel úrokov a zvyšuje sa podiel úmoru istiny.
Bonita
Bonita zákazníka je v širšom slova zmysle chápaná ako jeho finančné zdravie. V užšom slova zmysle predstavuje schopnosť klienta prijať a následne splácať poskytnutý úver. Často je odvodzovaná od predchádzajúcej skúsenosti s klientom pri splácaní úverov, t.j. od jeho platobnej disciplíny a zároveň aj jeho finančnej a majetkovej situácie.
BSM (Bezpodielové Spoluvlastníctvo Manželov)
Vznik BSM je záväzný pre všetky manželstvá, BSM vzniká priamo zo zákona a to uzavretím manželstva. Podľa §143 Občianskeho zákonníka: „V bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva, alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka“. Náš právny poriadok neumožňuje zmluvne BSM vylúčiť tak, ako je to v iných krajinách. Dohodou je sa však možné odchýliť od zákonnej úpravy BSM, modifikovať BSM pokiaľ ide o jeho rozsah, časový okamih vzniku a správu spoločného majetku.
Čerpanie úveru
Uvoľnenie finančných prostriedkov banky na účet klienta, predávajúceho alebo iný účet, ktorý žiadateľ o úver uviedol. Čerpanie úveru môže byť jednorazové ( napr. pri kúpe nehnuteľnosti) alebo postupné ( napr. pri výstavbe rodinného domu).
Dátum splatnosti
Pri úverových produktoch je dňom, do ktorého má byť uhradená splátka úveru, t.j. splátka by mala byť pripísaná v prospech daného účtu najneskôr v deň dátumu splatnosti.
Dlžník
Fyzická alebo právnická osoba, ktorá je povinná splniť záväzok (nemusí byť vždy len finančný) voči veriteľovi. Veriteľ má voči dlžníkovi pohľadávku, dlžník voči veriteľovi záväzok. V prípade bankových úverov je dlžníkom ten, komu banka poskytla peniaze a ktorý sa ich v zmluve zaviazal vrátiť v stanovených splátkach spolu s úrokmi.
Dlžný zostatok – zostatok úveru
Nesplatená istina navýšená o úroky a poplatky. Dlžný zostatok predstavuje množstvo finančných prostriedkov, ktoré v súvislosti s daným úverovým produktom dlží klient veriteľovi. Každou splátkou úveru sa hodnota dlžného zostatku znižuje.
Fixácia úrokovej sadzby
Využíva sa u dlhodobých pôžičiek a hypoték. Vo fixovanom období sa nemení úroková sadzba ani splátka. Dĺžku doby fixácie si môžete sami určiť. Dlhšia doba fixácie sa oplatí predovšetkým v období, keď sa na trhu očakáva nárast úrokových sadzieb. Spravidla platí, že čím je doba fixácie dlhšia, tým vyššia je ponúkaná úroková sadzba. Vo väčšine prípadov sa doba fixácie úrokovej sadzby dá zmeniť k výročiu fixácie.
Geometrický plán
Je grafickým znázornením nehnuteľností, ktoré vzniknú rozdelením alebo zlúčením nehnuteľností a vyjadruje stav nehnuteľností pred zmenou a po zmene s uvedením doterajších a nových parcelných čísel, výmer, druhov pozemkov a ďalších údajov. Vyhotovuje sa najmä pri rozdelení a úprave hranice nehnuteľnosti, určenie vlastníckych práv, obnovenie hraníc pôvodných pozemkov, alebo ich častí, zameranie stavby na vydanie kolaudačného rozhodnutia, zameranie rozostavanej stavby, zlúčenie nehnuteľností alebo priznaní práv k časti nehnuteľnosti (vyznačenie vecného bremena).
Hodnota nehnuteľnosti
Vyjadruje cenu, za ktorú by nehnuteľnosť mohla byť predaná v deň ocenenia na základe súkromného zmluvného aktu medzi ochotným predávajúcim a nestranným kupujúcim. Hodnotu nehnuteľnosti ovplyvňuje mnoho faktorov. Medzi najdôležitejšie patria: rozsah nehnuteľnosti, jej veľkosť, poloha, životné prostredie okolo nej, doprava, susedia, vek nehnuteľnosti a mnoho ďalších. V súlade s § 73 zákona č.483/2001 Z.z. o bankách hodnotu nehnuteľností pre potreby poskytnutia hypotekárneho úveru určuje banka na základe celkového posúdenia nehnuteľnosti. Hodnota nehnuteľnosti je často krát zamieňaná s pojmom kúpna cena nehnuteľnosti.
Hypotekárny certifikát
Hypotekárny certifikát, úverový certifikát či úverový dekrét sú dokumenty, ktorými banka potvrdzuje, že je Vám ochotná na základe posúdenia Vašej bonity poskytnúť hypotekárny úver.
Hypotekárny úver
V zmysle Zákona o bankách je hypotekárny úver dlhodobý úver, ktorého účelom je nadobudnutie, výstavba alebo rekonštrukcia nehnuteľnosti. Podmienkou pri jeho poskytnutí je zriadenie záložného práva na nehnuteľnosť v prospech banky. Hypotekárny úver môže byť poskytnutý maximálne do výšky 70 % hodnoty založenej nehnuteľnosti.
Hypotekárny úver pre mladých
Hypotéka pre mladých je označenie pre hypotéku, ktorej úroková sadzba je znížená o štátny príspevok (tzv. štátnu bonifikáciu) a príspevok banky. Štátny príspevok sa určuje na kalendárny rok a v danom roku platí pre všetky hypotekárne úvery, ktoré splnia nárok na jeho získanie. Pre tento rok sa štátny príspevok poskytuje najviac do sumy 50 000 €.
Istina
Objem prostriedkov, ktoré si dlžník požičal. Nesplatenou istinou je zostávajúca časť istiny, ktorú dlžník veriteľovi ešte neuhradil.
Kataster nehnuteľností
Súbor údajov o nehnuteľnostiach na území Slovenskej Republiky obsahujúci ich geometrické určenie, súpis a opis. Súčasťou katastra nehnuteľností je aj evidencia o právach k nehnuteľnostiam, a to o vlastníckom práve, záložnom práve, vecnom bremene a pod. Kataster tvoria katastrálne operáty usporiadané podľa katastrálnych území. Právnu úpravu zabezpečuje Zákon 162/1995 - katastrálny zákon.
Katastrálna mapa
Katastrálnou mapou sa rozumie polohopisná mapa veľkej mierky, zobrazujúca všetky nehnuteľnosti a katastrálne územia evidované v katastri. Pozemky sa v katastrálnej mape zobrazujú priemetom svojich hraníc do zobrazovacej roviny a označujú sa parcelnými číslami a spravidla značkami druhov pozemkov.
Kolaudácia (Kolaudačné rozhodnutie)
Kolaudačné rozhodnutie je doklad, ktorý zakladá právo začať užívať stavbu. Vydáva ho stavebný úrad, ktorý týmto rozhodnutím presne určí, na aký účel a za akých podmienok sa môže stavba používať.
Konsolidačný úver
Úver, ktorého cieľom je zlúčenie niekoľkých úverov (pôžičiek) do jedného úveru s cieľom získať výhodnejšie podmienky. V princípe možno za konsolidačný úver považovať akýkoľvek úver, ktorý je využitý na splatenie iných úverov. Dôvod splatenia úverov môže súvisieť s výškou ich úrokovej sadzby, poplatkami, dobou splatnosti alebo výškou mesačnej splátky.
Kúpna cena
Cena za nehnuteľnosť, ktorú si medzi sebou dohodli predávajúci a kupujúci.
Kúpna zmluva (Zmluva o prevode vlastníctva)
Základná obchodná zmluva o kúpe a predaji medzi predávajúcim a kupujúcim. Kúpna zmluva je upravená hlavne na základe Občianskeho zákonníka § 588 a nasl. alebo na základe Obchodného zákonníka § 261 a § 262, prípadne § 409. Rozdielna úprava závisí od skutočnosti, či je kúpna zmluva uzatváraná medzi fyzickými či právnickými osobami, teda podnikateľmi. V rámci zmluvy o kúpe nesmie chýbať predmet zmluvy, jeho cena, obe zmluvné strany so svojimi údajmi, ako aj všetky práva a povinnosti vyplývajúce z kúpnej zmluvy.
Kvitancia
Listina, ktorou veriteľ (ten, čo peniaze požičiava) potvrdzuje dlžníkovi, že tento dlh splatil. Kvitancia sa vystavuje hlavne pri úveroch zabezpečených záložným právom k nehnuteľnosti. Ak dlžník úver splatí, banka je povinná vystaviť kvitanciu, na základe ktorej kataster nehnuteľností vykoná výmaz záložného práva.
Lineárna splátka
Splátka, v ktorej každý mesiac klient splatí rovnakú čiastku istiny. Suma úrokov, ktoré klient spláca sa znižuje a tým pádom sa znižuje aj celková mesačná splátka úveru.
List vlastníctva
Základný doklad preukazujúci vlastnícke vzťahy k nehnuteľnosti. Originál je uložený na príslušnej správe katastra a nemožno ho nikomu vydať, avšak na požiadanie musí komukoľvek vyhotoviť potvrdený výpis alebo kópiu listu vlastníctva.
LTV (Loan To Value)
Vyjadruje pomer medzi výškou úveru a hodnotou nehnuteľnosti. V praxi sa stretávame aj s pojmom percento prefinancovania.
Mimoriadna splátka
Splátku úveru, ktorá je uhradená nad rámec dohodnutej mesačnej splátky.
Návrh na vklad
Žiadosť účastníka o vklad príslušného práva k nehnuteľnosti. Na základe návrhu na vklad príslušná správa katastra začne konanie smerujúce k zápisu úkonu ako napríklad vklad záložného a vlastníckeho práva, zmena prípadne zánik práva k nehnuteľnosti.
Ohláška (výstavba)
Týka sa drobných stavieb, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie. Pri výstavbe drobnej stavby nie je potrebné žiadať o stavebné povolenie, stačí podať tzv. ohlášku. Ohlásenie drobnej stavby sa podáva na príslušnom stavebnom úrade.
p.a. (per annum)
Skratka používaná za úrokovou sadzbou úverov a vkladov a definuje konkrétnu úrokovú sadzbu ako ročnú úrokovú sadzbu (per annum – za rok).
Plomba na LV
Na liste vlastníctva ju vyznačuje kataster v prípade, že sa v liste vlastníctva pripravuje nejaká zmena. Z- znamená záznam, V - vklad. Pokiaľ je na LV vyznačená plomba, výpis alebo kópiu z listu vlastníctva kataster vydá výlučne vlastníkovi nehnuteľnosti, resp. inej oprávnenej osobe.
Podmienky čerpania úveru
Predstavujú súbor podmienok stanovených bankou v úverovej zmluve, ktorých splnenie vedie k čerpaniu úveru. Podmienky čerpania jednotlivých bánk sa môžu líšiť a závisia tak isto aj od konkrétneho prípadu. Vo väčšine prípadov sa jedná o: zdokladovanie účelu použitia peňažných prostriedkov, úhradu poplatku za úver, zdokladovanie úhrady časti kúpnej ceny, predloženie právoplatne uzatvorenej zmluvy o zriadení záložného práva k predmetu zabezpečenia, predloženie návrhu na vklad záložného práva s potvrdením prijatia príslušnou správou katastra, list vlastníctva s vyznačenou plombou, kópia poistnej zmluvy, vinkulácia poistného plnenia a pod.
Pohľadávka
Pohľadávka je nárok veriteľa (právnickej osoby alebo fyzickej osoby) na peňažné alebo vecné plnenie zo strany dlžníka. Obchodný zákonník definuje iba záväzky, pojmu pohľadávka sa nevenuje. Možno ale povedať, že vznikom záväzku u dlžníka zároveň vzniká pohľadávka u veriteľa.
Predčasné splatenie úveru
K predčasnému splateniu dochádza vtedy, keď klient po vzájomnej dohode s bankou uhradí pohľadávky plynúce z úveru pred lehotou splatnosti úveru. Dohoda medzi bankou a klientom o predčasnom splatení úveru musí mať vždy písomnú formu. Predčasné splatenie úveru môže byť spoplatnené. Podmienky pre predčasné splatenie úveru sú uvádzané v obchodných podmienkach bánk alebo v úverových zmluvách. V praxi dochádza často krát k predčasnému splateniu úveru, kde klient nesplatí celkový dlžný zostatok, ale iba jeho časť. Vo väčšine hypotekárnych bánk je predčasné splatenie úveru alebo jeho časti bez poplatku, keď k tomuto dochádza ku dňu konca fixácie úrokovej sadzby. Splatenie úveru mimo dňa konca fixácie je spravidla spoplatnené.
Progresívne splácanie
Typ splácania úveru, pri ktorom sa výška splátky s dobou splácania úveru zvyšuje. V počiatkoch splácania úveru je výška progresívnej splátky nižšia ako pri anuitnom splácaní. V druhej polovici splácania (alebo aj skôr) je výška progresívnej splátky vyššia ako výška anuitnej splátky. Progresívna splátka sa stanovuje na obdobie jedného roka, po uplynutí ktorého sa na ďalší rok zvýši o koeficient rastu.
Predmet zabezpečenia
Predmet zabezpečenia resp. záložného práva sa nazýva záloh. Záloh môže byť vec, právo, iná majetková hodnota, byt a nebytový priestor, ktoré sú prevoditeľné. Záloh môže byť aj súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, podnik alebo časť podniku, alebo iná hromadná vec.
Refinančná hypotéka – úver
Je to úver, ktorého účelom je splatenie skôr poskytnutého úveru zabezpečeného nehnuteľnosťou. Vo väčšine prípadov tento typ úveru banky poskytujú bez spracovateľského poplatku. Tento typ úveru sa využíva predovšetkým pri refixácii úrokovej sadzby na získanie výhodnejších podmienok na ďalšie obdobie splácania úveru
Rezervačná zmluva
Zmluva, ktorou si budúci kupujúci zabezpečuje, že súčasný majiteľ predmet kúpy nepredá počas vopred dohodnutej lehoty. Štandardnou súčasťou rezervačnej zmluvy je aj zloženie zálohy na kúpu nehnuteľnosti, resp. rezervačný poplatok.
Rozhodcovská doložka
Rozhodcovská doložka je dohoda medzi zmluvnými stranami o tom, že všetky alebo niektoré spory, ktoré medzi nimi vznikli alebo vzniknú v určenom zmluvnom alebo v inom právnom vzťahu, sa rozhodnú v rozhodcovskom konaní.
RPMN (Ročná Percentuálna Miera Nákladov)
Vyjadrenie pre celkové náklady spojené s úverom alebo pôžičkou. Do výpočtu sa zahŕňajú nielen úroky, ale aj poplatky, ktoré sú s úverom alebo pôžičkou spojené.
Ručiteľ
Pri úverových produktoch je ten, kto veriteľovi prehlási, že vyrovná záväzky dlžníka v prípade, že tak neurobí dlžník sám. Prehlásenie ručiteľa má písomnú formu a podpis ručiteľa je úradne overený. Ručiteľov môže byť i viac, pričom každý z nich ručí do výšky popísanej v prehlásení ručiteľa.
Splátka
Pravidelná platba za poskytnutý úver, ktorú platí dlžník (klient) veriteľovi v stanovených (väčšinou mesačných) intervaloch.
Splátkový kalendár
Rozpis splátok úveru alebo pôžičky v čase. V prípade anuitného splácania môže mať splátkový kalendár formu časového vymedzenia splácania. Tzn. od kedy – do kedy je nutné uhrádzať splátky, v akej výške a na aký účet ich treba posielať.
Spoludlžník
Má rovnaké práva a povinnosti voči veriteľovi ako hlavný dlžník. Ak hlavný dlžník z nejakého dôvodu prestane úver splácať, veriteľ sa obráti na spoludlžníka a vyzve ho, aby v splácaní úveru pokračoval. Spoludlžník má povinnosť dlh zaplatiť a ručí zaň celým svojim majetkom.
Stavebné povolenie
Právoplatné stavebné povolenie oprávňuje stavebníka začať vykonávať stavebné práce na stavbe v súlade s podmienkami určenými v povolení a podľa projektovej dokumentácie overenej stavebným úradom.
Stavebný pozemok
Podľa § 43h stavebného zákona: „Stavebným pozemkom sa rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.“
Stavebný úrad
Stavebný úrad je miestnym orgánom štátnej správy, ktorý vykonáva štátnu správu na odboroch územného plánovania, stavebného poriadku a bytovej politiky v územnom obvode kraja. Rozsah vykonávania štátnej správy je vymedzený v zákone č. 608/2003 Z. z. o štátnej správe pre územné plánovanie, stavebný poriadok a bývanie a o zmene a doplnení zák. č. 50/1976 Zb.
ŠFRB (Štátny Fond Rozvoja Bývania)
Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) je podľa zákona definovaný ako „účelový fond na financovanie štátnej podpory pri rozširovaní a zveľaďovaní bytového fondu, ktorá sa realizuje v prevažnej miere formou poskytovania výhodných dlhodobých úverov“. Finančné prostriedky z neho sa môžu použiť iba na výstavbu, resp. kúpu novej nehnuteľnosti nie staršej ako dva roky.
Štátny príspevok pre mladých
Štátny príspevok je formou zvýhodnenia alebo štátnej podpory bývania pre mladých ľudí. Určuje sa každoročne zákonom o štátnom rozpočte na príslušný rozpočtový rok a v danom roku platí pre všetky hypotekárne úvery, ktoré splnia nárok na jeho získanie.
Titul nadobudnutia
Predstavuje zmluvu, ktorou súčasný majiteľ nadobudol nehnuteľnosť. Môže to byť kúpna zmluva, darovacia zmluva, zápisnica z dedičského konania a pod.
Účel úveru
Je to účel, na ktorý chceme použiť peňažné prostriedky z úveru. Najčastejšími účelmi poskytnutia úveru zabezpečeného nehnuteľnosťou sú kúpa nehnuteľnosti, výstavba, rekonštrukcia a splatenie skôr poskytnutého úveru.
Úrok
Cena za získanie peňazí niekoho druhého. V prípade ak si peniaze požičiavate, platíte úrok veriteľovi (napr. banke). Ak naopak peniaze „požičiavate“ (napr. banke formou vkladu) predstavuje úrok výnos z uloženia finančných prostriedkov, ktorý vám vyplatí banka.
Úrok predstavuje kompenzáciu pre veriteľa za to, že sa požičaním peňazí zriekol možnosti ich používania a zároveň za to, že znáša riziko spojené s ich požičaním.
Úroková sadzba (úroková miera)
Úrok vyjadrený ako % z požičiavanej istiny. Najčastejšie sa úrokové sadzby vyjadrujú v % za jeden rok (p.a.). Pri vyjadrovaní úrokovej sadzby sa možno stretnúť s nasledujúcimi alternatívami:
-
ročné úrokové obdobie - označuje sa p.a. (per annum),
-
polročné úrokové obdobie - označuje sa p.s. (per semestre),
-
štvrťročné úrokové obdobie - označuje sa p.q. (per quartale),
-
mesačné úrokové obdobie - označuje sa p.m. (per mensem),
-
denné úrokové obdobie – označuje sa p.d. (per diem).
Úver
Je to produkt, pri ktorom banka alebo iná inštitúcia poskytne na isté, vopred stanovené obdobie, určitú sumu peňazí a klient sa zaviaže poskytnuté prostriedky vrátiť a zaplatiť úrok.
Úver zabezpečený nehnuteľnosťou
Je formou úveru, pri ktorej má veriteľ svoju pohľadávku zabezpečenú formou záložného práva na liste vlastníctva.
Úverový register
Register spravujúci informácie o úveroch, povolenom prečerpaní na účtoch, kreditných kartách, podaných žiadostiach o úvery v bankách a pod. Informácie z úverového registra výrazne znižujú náklady spojené s hodnotením schopnosti klienta splácať úver.
Územný plán (Územnoplánovacia informácia)
Základný územnoplánovací dokument obce alebo mesta, podľa ktorého sa v zmysle stavebného zákona riadi rozvoj obce a stavebná činnosť. Územný plán určuje, na aký účel sú určené jednotlivé pozemky, resp. parcely.
Vecné bremeno
Vecné bremeno je vecnoprávne obmedzenie vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci, ktoré spočíva v tom, že vlastník nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom je v prospech niekoho iného povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať, t. j. niečo nekonať alebo niečo konať.
Veriteľ
Fyzická alebo právnická osoba, voči ktorej vykazuje dlžník záväzok. Veriteľom je teda osoba, ktorá dlžníkovi požičala peniaze (poskytla mu napr. úver) alebo dlžníkovi poskytla iné hodnoty na dohodnutý čas. Veriteľ má voči dlžníkovi pohľadávku, dlžník má voči veriteľovi záväzok. Pri hypotekárnych úveroch je veriteľom spravidla banka.
Vinkulácia
Viazanie alebo obmedzenie dispozičného práva (k cennému papieru, poisteniu, vkladu a pod.) až do splnenia určitej podmienky. Pri úverových produktoch sa najčastejšie stretneme s vinkuláciu poistenia a vinkuláciou vkladu.
Zabezpečenie úveru
Zabezpečenie úveru je nástroj, pre zníženie straty v prípade platobnej neschopnosti klienta. Zabezpečenie úveru môže byť peňažné aj nepeňažné. Pri nepeňažnom zabezpečení možno dať do zálohy iba veci nadobudnuté zákonným spôsobom. Banky nevyžadujú zabezpečenie pri všetkých úveroch. Väčšinou sa zabezpečujú len úvery na vyšší objem peňazí.
Záložné právo
Záložné právo je právny prostriedok zabezpečenia pohľadávky a jej príslušenstva tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia pohľadávky z predmetu záložného práva, ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená. V slovenskom právnom poriadku je tento inštitút upravený §151a až §151me občianskeho zákonníka.
Záväzok
Z právneho pohľadu záväzok znamená niečo splniť, niečo dať, niečoho sa zriecť alebo niečo strpieť. Pri úveroch záväzok znamená povinnosť dlžníka vrátiť požičané peniaze veriteľovi za vopred dohodnutých podmienok.
Zoznam hypotekárnych bánk
Československá obchodná banka, a. s.
mBank
Oberbank AG
OTP Banka Slovensko, a. s.
Poštová banka, a.s.
Prima banka Slovensko, a.s.
Sberbank Slovensko, a.s.
Slovenská sporiteľňa, a.s.
Tatra banka, a.s.
UniCredit Bank Slovakia, a. s.
Všeobecná úverová banka, a.s.
